Escritura não transfere a propriedade do imóvel. A matrícula sim!
Você comprou um imóvel, assinou a escritura pública e acredita que já é o proprietário? Essa é uma das maiores dúvidas do mercado imobiliário e, ao mesmo tempo, um dos erros mais comuns.
A escritura não transfere a propriedade. O que realmente faz você se tornar proprietário é o registro da escritura na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Essa regra está prevista no Código Civil Brasileiro e existe para garantir segurança jurídica a compradores, vendedores, bancos e toda a sociedade.
Afinal, o que é a escritura?
A escritura pública é o documento elaborado pelo Tabelionato de Notas que formaliza o negócio entre comprador e vendedor. Ela comprova que as partes concordaram com a compra e venda. Mas ela, sozinha, não muda o proprietário perante a lei.
Pense na escritura como um contrato oficial. Agora imagine comprar um carro e nunca transferi-lo para seu nome no DETRAN. Você pagou, possui o documento, mas oficialmente ainda não consta como proprietário. Com imóveis acontece algo semelhante.
O que é a matrícula do imóvel?
A matrícula é como a "certidão de nascimento" do imóvel. Nela ficam registrados:
👤 Quem é o proprietário;
📜 Histórico de todos os donos;
💳 Financiamentos;
🏦 Hipotecas;
⚖️ Penhoras;
🌿 Usufrutos;
📝 Averbações;
🏗️ Construções;
🔄 Alterações no imóvel.
É a matrícula que possui fé pública para informar quem realmente é o proprietário.
Pergunta: Quem é considerado dono do imóvel perante a lei?
Resposta: Quem estiver registrado na matrícula.
Mesmo que exista escritura assinada, contrato particular, recibos ou comprovantes de pagamento, o proprietário continua sendo quem consta na matrícula até que o registro seja realizado.
Pergunta: Então a escritura não serve para nada?
Pelo contrário. Ela é um documento extremamente importante. Sem ela, na maioria das compras e vendas, não é possível registrar a transferência. Ela representa uma etapa essencial do processo.
Mas é apenas uma etapa.
Pergunta: O que acontece se eu não registrar a escritura?
Você poderá enfrentar diversos problemas:
⚠️ Não será reconhecido oficialmente como proprietário;
💰 Poderá ter dificuldades para vender o imóvel;
📜 Poderá enfrentar problemas em inventários;
🏦 Poderá ter dificuldades para financiar ou oferecer o imóvel como garantia;
🛡️ Em determinadas situações, poderá até perder direitos perante terceiros.
Por isso, deixar a escritura "na gaveta" nunca é recomendado.
A importância da anotação na matrícula
Muitas pessoas chamam de "passar a escritura para o nome". Na verdade, o procedimento correto é registrar o título na matrícula do imóvel.
Após esse registro, o Cartório de Registro de Imóveis faz a anotação oficial na matrícula. É essa anotação que produz os efeitos jurídicos da transferência da propriedade. Somente depois disso o comprador passa a ser, oficialmente, o novo proprietário.
Como funciona a compra de imóvel financiado?
O processo normalmente acontece assim:
1. Aprovação do financiamento
O banco analisa renda, crédito e documentação.
2. Avaliação do imóvel
O imóvel passa por análise documental e avaliação técnica.
3. Assinatura do contrato
O contrato do banco possui força de escritura pública em diversas modalidades de financiamento.
4. Registro no Cartório de Registro de Imóveis
O contrato é levado ao Registro de Imóveis. Nesse momento são registrados:
- a transferência da propriedade;
- a alienação fiduciária em favor do banco.
5. Atualização da matrícula
A matrícula passa a demonstrar:
- quem é o novo proprietário;
- que o imóvel está financiado.
Quando o financiamento termina, o banco emite o documento de quitação. Depois é realizada nova averbação na matrícula retirando a alienação fiduciária.
Como funciona a compra sem financiamento?
Quando a compra é feita à vista, normalmente ocorre o seguinte:
1. Negociação
Comprador e vendedor chegam a um acordo.
2. Conferência da documentação
São analisados:
- matrícula atualizada;
- certidões;
- documentos das partes.
3. Pagamento
O comprador realiza o pagamento conforme combinado.
4. Escritura pública
As partes comparecem ao Tabelionato de Notas para assinatura da escritura.
5. Registro da escritura
A escritura é apresentada ao Cartório de Registro de Imóveis.
6. Alteração da matrícula
Após o registro, a matrícula passa a indicar o comprador como proprietário.
Somente nesse momento a propriedade é efetivamente transferida.
Perguntas frequentes
Posso vender um imóvel apenas com escritura?
Depende da situação, mas o correto é que o imóvel esteja regularmente registrado. A ausência de registro pode gerar riscos para comprador e vendedor.
Contrato de compra e venda substitui a matrícula?
Não. O contrato cria direitos entre as partes, mas não transfere a propriedade perante terceiros.
A matrícula atualizada é importante?
Muito. Ela revela a situação jurídica do imóvel naquele momento.
Antes de comprar qualquer imóvel, solicitar uma matrícula atualizada é uma das medidas mais importantes para evitar problemas.
Quem faz a transferência da propriedade?
O Oficial do Registro de Imóveis, após analisar toda a documentação apresentada e verificar o cumprimento dos requisitos legais.
Conclusão
Existe uma frase muito conhecida no Direito Imobiliário: "Quem não registra, não é dono perante a lei."
A escritura representa a formalização da compra. O registro na matrícula representa a transferência da propriedade.
Se você pretende comprar ou vender um imóvel, nunca encerre o processo apenas na assinatura da escritura.
Certifique-se de que o documento foi registrado na matrícula. Essa etapa garante segurança jurídica, protege seu patrimônio e evita problemas futuros.
Cartórios de Registro de Imóveis da região
1. Jaraguá do Sul
Ofício de Registro de Imóveis de Jaraguá do Sul
Endereço: Rua Barão do Rio Branco, nº 414, Centro, Jaraguá do Sul/SC. (Cartórios)
2. Corupá
Os imóveis localizados em Corupá pertencem à circunscrição do Ofício de Registro de Imóveis de Jaraguá do Sul, na Rua Barão do Rio Branco, nº 414, Centro, Jaraguá do Sul/SC. (Cartórios)
3. Guaramirim
Registro de Imóveis de Guaramirim (atende também Massaranduba e Schroeder)
Endereço: Rua 28 de Agosto, nº 1918, 1º andar, Centro, Guaramirim/SC. (RI Guaramirim)
4. Schroeder
Os imóveis localizados em Schroeder são registrados no Registro de Imóveis de Guaramirim, situado na Rua 28 de Agosto, nº 1918, 1º andar, Centro, Guaramirim/SC. (RI Guaramirim)
5. Massaranduba
Os imóveis localizados em Massaranduba também pertencem à circunscrição do Registro de Imóveis de Guaramirim, na Rua 28 de Agosto, nº 1918, 1º andar, Centro, Guaramirim/SC. (RI Guaramirim)